5月16日，国家统计局发布2022年前4月全国房地产开发投资情况。数据显示，2022年1-4月份，全国房地产开发投资同比下降2.7%，新开工面积及竣工面积同比分别下降26.3%和11.9%。房地产销售仍处于低位，2022年1-4月份住宅销售额同比下降超30%。
同时，由于房企到位资金仍处于下滑阶段，房企拿地积极度下滑，2022年1-4月份，土地购置面积同比接近腰斩。尽管多城发布松绑政策力图增加市场活力，房贷利率也同步下调，但业内认为，有效解决房企债务危机，让行业融资回暖并带动房企投资积极性回归是当务之急。
开发投资增速为负
2022年前 3月份，国家统计局发布的数据显示，全国房地产开发投资增速为0.7%。值得关注的是，从2021年初，这一数据持续呈现下跌状态。根据最新数据，这一数值已跌为负值。国家统计局数据显示，2022年1-4月份，全国房地产开发投资为39154亿元，同比下降2.7%。其中，住宅投资为29527亿元，下降2.1%。
与开发投资的走势变动一致，2022年1-4月份，房地产开发企业房屋新开工面积和竣工面积均同比出现大幅下滑。具体来看，房屋新开工面积为39739万平米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积为28877万平米，下降 28.4%。此外，房屋竣工面积为20030万平米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平米，下降11.4%。
销售方面，国家统计局发布的数据显示，2022年1-4月份，商品房销售面积为39768万平米，同比下降20.9%。其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额为37789亿元，下降29.5%。其中，住宅销售额下降32.2%。
与销售数据下滑有关，商品房待售面积则同比出现增长。国家统计局数据显示，截至2022年4月末，商品房待售面积55735万平米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。
同时，按照国家统计局发布的数据计算，2022年1-4月份，全国商品房均价为9502元/平米，涨幅为-10.8%。5月16日上午，贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者说：“房价总体下跌一成，这说明房价的泡沫在减少。叠加近期购房利好政策不断，新的购房窗口期也在开启，这是房企和购房者均需要关注的。”
土地购置面积同比近腰斩
受困于市场预期的下滑，全国房地产开发企业到位资金增速同比仍然出现下降，房企融资仍处于“冰点”。国家统计局数据显示，2022年1-4月份，房地产开发企业到位资金为48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均分别下降24.4%、5.2%、25.1%，仅利用外资增长129.4%，为38亿元。
与个人按揭贷款相关，5月13日，央行发布了《2022年4月金融统计数据报告》。报告显示，2022年4月份，人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
到位资金不足以及开竣工面积下滑则进一步拉低土地购置的数据。国家统计局发布的数据显示，2022年1-4月份，土地购置面积为1766万平米，同比下降46.5%。诸葛找房数据研究中心发布的数据同样显示，2022年4月份，全国主要地级市供应土地785宗，同比下跌52.8%，环比下跌18.4%。此外，诸葛找房数据研究中心监测到的数据显示，2022年4月份，全国主要地级市土地成交586宗，成交规划建筑面积为4186.88万平米，同比下跌49.82%。
“土地购置面积减少说明房企有躺平情绪，投资拿地预期不佳。不过，近期多地优化土地政策，例如降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等，客观上在不断降低房企的顾虑。后续销售数据若改善，房企拿地积极性也会重新提振。”易居研究院智库中心研究总监严跃进5月16日对记者表示。
房地产开发投资包括全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及土地购置费用等。值得关注的是，分区域来看，四大区域中仅中部地区2022年1-4月份房地产开发投资同比出现增长，东部、西部、东北区域均出现下跌。其中，东北地区2022年1-4月份住宅开发投资同比下降29.5%。至于商品房销售情况，无论是销售额还是销售面积，四大区域均同比出现下跌。
许小乐对记者说：“疫情影响之下，东部、东北地区同比降幅继续明显超过其他区域。销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。”
多方面“暖风”频吹
记者注意到，从2022年初出现的房地产政策松绑潮一直持续至今。5月15日，央行、银保监会发布了《关于调整差异化住房信贷政策有关问题的通知》。文件显示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
按照最新一期5年期及以上LPR4.6%基准进行计算，这一新规相当于首套住房贷款利率可低至4.4%。业内认为，降低房贷利率可以有效降低购房者的购房成本，增加市场活力。
5月15日，海口发文表示，落户海南省的引进人才在住房方面自落户之日起可享受本地居民同等待遇。此外，未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计12个月及以上个人所得税或社保证明，则可在海口购买1套住房。
“实际上从2017年以来，海口的房地产政策都比较严，尤其以全域限购为典型。此次海口调整购房政策，也进一步体现地方政府对于房地产市场稳定发展的需求。”严跃进如此对记者表示。
多城针对楼市不同程度的松绑以及下调房贷利率是否会给房地产市场带来信心?对此，许小乐对记者说：“2022年以来，超过百城发布楼市支持政策，但疫情反复加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心受阻。此外，房企债务风险尚未得到有效改善，这是掣肘房企拿地投资的根本。未来，地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决细则，积极支持房企再融资。”
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